Kapitalanlage-Immobilien für Unternehmer sind nach Einschätzung von Florindo Covelli oft das Projekt, das trotz guter Erträge im eigenen Betrieb immer wieder verschoben wird, obwohl gerade Unternehmer die besten Voraussetzungen dafür mitbringen. Florindo Covelli begleitet Unternehmerinnen und Unternehmer beim Aufbau von Vermögen außerhalb ihres eigenen Betriebs, mit einem Schwerpunkt auf Kapitalanlage-Immobilien als strukturiertem Baustein neben dem operativen Geschäft. Im schriftlichen Interview mit regionalupdate-Herausgeber Jörg Maire erklärt er, warum gut verdienende Unternehmer sich oft erst spät um ihren Vermögensaufbau kümmern, welche Denkfehler beim ersten Immobilienkauf am meisten Geld kosten und weshalb Liquidität bei Kapitalanlage-Immobilien keine Kür, sondern Teil der Kalkulation ist.
Hinweis: Dieses Interview gibt die persönliche fachliche Einschätzung und Erfahrung von Florindo Covelli wieder. Es stellt keine Anlageberatung, keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch eine qualifizierte Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Investitionsentscheidungen, insbesondere in Immobilien, sollten stets anhand der persönlichen finanziellen Situation und mit fachkundiger Beratung getroffen werden.
Zur Person: Florindo Covelli
Florindo Covelli berät Unternehmerinnen und Unternehmer beim Vermögensaufbau außerhalb ihres eigenen Betriebs, mit einem Schwerpunkt auf Kapitalanlage-Immobilien und der dazugehörigen Finanzierungs- und Liquiditätsstruktur. Bevor er sich auf diesen Beratungsschwerpunkt konzentrierte, war er nach eigener Aussage lange in beratenden Berufen unterwegs, eine Erfahrung, aus der er nach eigener Einschätzung auch weiß, wie sich schlechte Beratungserfahrungen auf spätere Anlageentscheidungen auswirken. In seiner Arbeit verbindet er die strukturelle Seite von Finanzierung und Steuern mit der Objektauswahl und legt dabei besonderen Wert auf realistische, konservativ gerechnete Kalkulationen.
Warum Unternehmer ihren Vermögensaufbau so spät angehen
Viele Unternehmer verdienen gut und kümmern sich trotzdem erst sehr spät um ihren Vermögensaufbau. Woran liegt das aus deiner Erfahrung?
Am Geld liegt es aus Sicht von Florindo Covelli fast nie. Unternehmer seien es gewohnt, Rendite selbst zu steuern, jeden Hebel im eigenen Geschäft zu kennen und eingreifen zu können. Vermögensaufbau außerhalb des eigenen Unternehmens fühle sich dagegen nach Kontrollverlust an, weshalb Geld lieber wieder in das investiert werde, was man bereits versteht. Hinzu komme der Zeitpunkt: Vermögensaufbau habe keine Deadline und keinen Kunden, der nachhakt, weshalb er das Einzige im Kalender sei, das man ohne unmittelbare Folgen verschieben könne. Genau deshalb werde er verschoben.
Als dritten Grund nennt er schlechte Erfahrungen: Wer einmal das Gefühl hatte, verkauft statt beraten worden zu sein, gehe das Thema beim zweiten Mal spürbar langsamer an. Das sei keine Trägheit, sondern Selbstschutz. Als vierten, tiefer liegenden Grund verweist Covelli auf ein Phänomen, das im Deutschen sogar einen eigenen Namen trägt.
„Wir haben in Deutschland sogar einen eigenen Begriff dafür: German Angst. Wir neigen dazu, eine Entscheidung erst dann zu treffen, wenn sie hundertprozentig sicher ist. Und weil es diese hundertprozentige Sicherheit nirgends gibt, entscheiden wir am Ende häufig gar nicht. Nichts zu tun ist auch eine Entscheidung, nur eine, deren Preis man erst nach zehn Jahren sieht.“ (Florindo Covelli)
Covelli, gebürtiger Italiener, der seit seinem dritten Lebensjahr in Deutschland lebt, betont, dass er sich von dieser Neigung ausdrücklich nicht ausnimmt. Das Muster sei kulturell tief verankert und wirke gerade bei Menschen, die im eigenen Geschäft durchaus entscheidungsfreudig seien. Genau dieser Widerspruch, im Betrieb schnelle Entscheidungen zu treffen und beim privaten Vermögensaufbau über Jahre zu zögern, ist aus Covellis Beratungspraxis der eigentliche Ausgangspunkt fast jedes Erstgesprächs.
Die häufigsten Denkfehler bei Kapitalanlage-Immobilien
Welche Denkfehler beobachtest du bei Menschen, die erstmals in Kapitalanlage-Immobilien investieren möchten?
Der aus Sicht von Florindo Covelli häufigste Fehler betrifft die Reihenfolge: Zuerst wird das Objekt gesucht, danach die Struktur überlegt. Richtig sei es umgekehrt, erst die Frage, was am Ende dastehen soll, dann Finanzierungs- und Steuerstruktur, und erst danach das passende Objekt. Wer mit dem Objekt anfange, baue ein Haus vom Dach aus.
| Denkfehler | Warum er teuer wird |
|---|---|
| Objekt vor Struktur | Finanzierungs- und Steuerstruktur passen im Nachhinein oft nicht mehr zum bereits gekauften Objekt |
| Fixierung auf eine Kennzahl (meist Mietrendite) | Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können sich in der Nettobetrachtung fundamental unterscheiden |
| Räumliche Nähe als Sicherheit missverstanden | Der Markt vor der eigenen Haustür ist nicht automatisch der beste, nur weil man ihn kennt |
| Maximaler Eigenkapitaleinsatz zur Ratensenkung | Die Rate sinkt, aber der finanzielle Puffer verschwindet vollständig |
Zur Fixierung auf eine einzelne Kennzahl erklärt Covelli, dass sich eine Kapitalanlage-Immobilie nie aus einer Zahl heraus rechne, sondern aus dem Zusammenspiel von Miete, Finanzierungskosten, Tilgung, steuerlicher Wirkung und Instandhaltung. Beim vierten und aus seiner Sicht teuersten Denkfehler warnt er ausdrücklich davor, das gesamte verfügbare Eigenkapital einzusetzen: Liquidität sei bei Immobilien kein Komfort, sondern die Voraussetzung dafür, ruhig zu bleiben, wenn etwas dazwischenkommt.
Strategische statt emotionale Investitionsentscheidungen
Wie unterscheidet sich eine strategische Investitionsentscheidung von einer emotionalen Kaufentscheidung?
Aus Sicht von Florindo Covelli liegt der Unterschied in der Reihenfolge. Bei einer strategischen Entscheidung stehe das Zielbild vor dem Objekt: Was in fünfzehn oder zwanzig Jahren dastehen soll, wie viel davon aus Mieten kommen soll, wie viel Kapitaldienst über die Zeit tragbar ist. Daraus ergeben sich Kriterien, und erst dann wird geprüft, welches Objekt diese Kriterien erfüllt, auch wenn dabei durchaus schöne Objekte herausfallen. Bei einer emotionalen Entscheidung laufe es andersherum: Das Objekt gefällt zuerst, danach werden die Gründe gesucht, warum es passt.
Covelli beschreibt einen einfachen Praxistest: Kann man in einem Satz sagen, welche Funktion ein Objekt im eigenen Portfolio hat? Lautet die Antwort „Es ist eine gute Gelegenheit“, handle es sich um eine emotionale Entscheidung, denn Gelegenheiten seien keine Funktion. Emotion sei dabei nichts Schlechtes, sie dürfe am Ende durchaus stehen, man solle nur wissen, ob man gerade entscheidet oder sich gerade freut.
Finanzierung, Risiko und Liquidität als Hebel für den Vermögensaufbau
Welche Rolle spielen Finanzierung, Risiko und Liquidität, damit Immobilien langfristig Vermögen aufbauen statt finanzielle Belastungen zu werden?
Die Finanzierung sei bei einer Kapitalanlage nicht das Beiwerk zum Kauf, sondern der eigentliche Hebel, erklärt Covelli. Zinsbindung, Tilgungshöhe, Beleihungsauslauf und die Frage, was am Ende der Zinsbindung passiert, entschieden über zwanzig Jahre mehr als der reine Kaufpreis. Zwei identische Wohnungen könnten mit unterschiedlicher Finanzierung völlig unterschiedliche Anlagen sein.
Beim Risiko gelte: Das eigentliche Risiko liege selten in der Immobilie selbst, Häuser stehen. Es liege in der Zeitachse, in dem Moment, in dem mehrere Faktoren zusammenfallen, etwa Mietausfall, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder ein Zinsbindungsende in einem ungünstigen Marktumfeld. Genau hier komme die Liquidität ins Spiel, der aus seiner Sicht am meisten unterschätzte Baustein. In der Praxis scheiterten Engagements fast nie daran, dass die Immobilie schlecht war, sondern daran, dass im entscheidenden Moment kein Puffer vorhanden war und unter Druck verkauft werden musste.
„Ein realistischer Rücklagenbetrag je Einheit, der nicht angetastet wird, ist kein Luxus, er ist Teil der Kalkulation. Wer diesen Puffer nicht darstellen kann, sollte die Einheit lieber später kaufen.“ (Florindo Covelli)
Kapitalanlage-Immobilien für Unternehmer: Was den Markt heute verändert
Welche Entwicklungen verändern den Markt für Kapitalanlage-Immobilien derzeit besonders, und worauf sollten Unternehmer heute achten?
Die auffälligste Veränderung sei, dass wieder ausgewählt werden müsse. In der Niedrigzinsphase habe vieles funktioniert, weil die Finanzierung fast nichts kostete. Diese Zeit sei vorbei, ein Objekt trage sich heute nur noch, wenn die Zahlen wirklich stimmen, was unbequem, im Ergebnis aber gesünder sei, weil schwache Objekte nicht mehr durch billiges Geld getragen würden.
Energetischer Zustand als Preisfaktor
Der zweite große Punkt ist aus Covellis Sicht der energetische Zustand, der sich von einem Nebenaspekt zu einem echten Preisfaktor entwickelt hat. Er schaue sich deshalb bei jedem Objekt zuerst die Substanz an, wie das Gebäude energetisch dasteht, was in den letzten Jahren tatsächlich erneuert wurde, und vor allem, was in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren ansteht. Die großen Posten seien dabei immer dieselben, Dach, Fassade, Fenster und Heizung. Sind diese Gewerke gemacht, sei das Thema für lange Zeit erledigt, sind sie es nicht, komme es über Sonderumlagen zurück, in einer Größenordnung, die eine ganze Kalkulation kippen könne.
Die Eigentümergemeinschaft als unterschätzter Faktor
Ein Punkt, den nach Covellis Erfahrung fast niemand mitdenkt: In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Mehrheit, und dieselbe Sanierung werde unterschiedlich gewichtet, je nachdem, wer abstimmt. Wer selbst in der Wohnung lebt, wäge auch nach Wohnkomfort ab, wer vermietet, rechne in Kapitaldienst und Umlagefähigkeit. Beides sei legitim, führe in derselben Versammlung aber zu unterschiedlichen Beschlüssen. Deshalb lohne sich vor dem Kauf ein Blick darauf, wie eine Gemeinschaft zusammengesetzt ist, etwas, das in keinem Exposé stehe.
Welche Unterlagen wirklich zählen
Bei einer Wohnung aus einer bestehenden Eigentümergemeinschaft seien Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand die wichtigsten Papiere, unspektakulär, aber aussagekräftiger über die nächsten zehn Jahre als jedes Hochglanzfoto. Bei frisch aufgeteilten Objekten, bei denen vorher ein einziger Eigentümer bestand, gebe es solche Protokolle naturgemäß noch nicht. Dann müsse man anders hinsehen: welche Gewerke im Zuge der Aufteilung erneuert wurden, wie der energetische Stand ist und wie die Instandhaltungsrücklage startet. Die Frage bleibe in beiden Fällen dieselbe, nämlich was in den nächsten Jahren auf die Gemeinschaft zukommt, nur die Quelle der Antwort sei jeweils eine andere. Für Unternehmer, die Kapitalanlage-Immobilien nicht nebenbei, sondern als festen Bestandteil ihres Vermögensaufbaus betreiben wollen, empfiehlt Covelli, diese drei Prüfpunkte (Substanz, Eigentümergemeinschaft, Unterlagen) als festen Bestandteil jeder Objektprüfung zu etablieren, unabhängig davon, wie überzeugend ein Objekt auf den ersten Blick wirkt.
Drei Empfehlungen für den Einstieg in den Vermögensaufbau
Welche drei Empfehlungen würdest du jemandem geben, der den Vermögensaufbau nicht länger aufschieben möchte?
- Mit dem Ziel anfangen, nicht mit dem Objekt: In zwei, drei Sätzen aufschreiben, was in zwanzig Jahren dastehen soll und wofür. Ohne Zielbild kauft man Gelegenheiten, mit Zielbild baut man ein Portfolio.
- Konservativ rechnen, bevor entschieden wird: Nicht mit der möglichen Miete rechnen, sondern mit der sicheren, mit realistischem Instandhaltungsansatz, und die Rechnung auf die Probe stellen: Was passiert bei Mietausfall, bei einer Sonderumlage, bei einem höheren Zins nach der Zinsbindung?
- Anfangen: Der perfekte Zeitpunkt sei eine Erfindung, es gebe immer ein Argument zu warten. Die erste Einheit sei ohnehin die schwerste, weil dabei nicht nur eine Immobilie entsteht, sondern eine Struktur, die sich danach wiederholen lässt.
Diese drei Empfehlungen sind bewusst als Reihenfolge gedacht, nicht als gleichwertige Optionen: Wer mit dem Ziel beginnt, kann die zweite Empfehlung (konservativ rechnen) überhaupt erst sinnvoll anwenden, da erst das Zielbild festlegt, welche Kennzahlen im konkreten Fall relevant sind. Erst wenn beides steht, wird aus dem dritten Punkt, dem tatsächlichen Anfangen, keine impulsive, sondern eine vorbereitete Entscheidung.
„Wer zehn Jahre auf den richtigen Moment wartet, hat nicht das Risiko vermieden. Er hat zehn Jahre Tilgung verloren, die ihm niemand zurückgibt.“ (Florindo Covelli)
FAQ
Warum kümmern sich viele Unternehmer laut Florindo Covelli erst spät um ihren Vermögensaufbau?
Vor allem, weil Vermögensaufbau außerhalb des eigenen Betriebs sich nach Kontrollverlust anfühlt, keine feste Deadline hat und deshalb leicht verschoben wird, verstärkt durch schlechte frühere Beratungserfahrungen und eine kulturell verankerte Neigung, erst bei hundertprozentiger Sicherheit zu entscheiden.
Was ist der teuerste Denkfehler beim ersten Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie?
Nach Einschätzung von Florindo Covelli der maximale Einsatz von Eigenkapital, um die monatliche Rate zu senken, weil dadurch der finanzielle Puffer für unerwartete Ereignisse verloren geht.
Woran erkennt man laut Covelli eine emotionale statt strategische Kaufentscheidung?
Wenn sich die Funktion des Objekts im eigenen Portfolio nicht in einem Satz benennen lässt und stattdessen von einer „guten Gelegenheit“ die Rede ist.
Welche Unterlagen sollten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung geprüft werden?
Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und der aktuelle Rücklagenstand, bei frisch aufgeteilten Objekten ersatzweise die Dokumentation der durchgeführten Sanierungen und der energetische Zustand.
Warum ist Liquidität bei Kapitalanlage-Immobilien so wichtig?
Weil Engagements laut Covelli fast nie an einer schlechten Immobilie scheitern, sondern daran, dass im entscheidenden Moment kein finanzieller Puffer vorhanden war und unter Druck verkauft werden musste.
Was empfiehlt Florindo Covelli Unternehmern, die den Einstieg in Kapitalanlage-Immobilien immer wieder aufschieben?
Zuerst ein klares Zielbild formulieren, dann konservativ rechnen und die Rechnung auf Belastungsfälle prüfen, und schließlich mit der ersten Einheit tatsächlich beginnen, da sie zugleich die Struktur für alle weiteren Investitionen legt.
